多物業(yè)管理民用建筑火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)

大型綜合民用建筑的建設(shè)方或者運(yùn)營(yíng)方為了迎合多方的需求和追求利潤(rùn)多樣化，常常提出全業(yè)態(tài)的概念，力爭(zhēng)全年齡段、全行業(yè)的人都能在該建筑中得到全周期、一站式的功能需求和服務(wù)。

一個(gè)典型的商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目，一般會(huì)有地下車庫(kù)、商業(yè)裙房、塔樓（辦公樓/酒店/公寓）等，在該類型項(xiàng)目中可能還會(huì)零星分布幾棟獨(dú)立的辦公樓專門用作孵化器或者創(chuàng)意辦公等。這類綜合體項(xiàng)目在管理模式上，一般又會(huì)有可售部分、自持部分、第三方全權(quán)托管等物業(yè)類型。

該類型建筑一般具有體量大、業(yè)態(tài)多、物業(yè)管理多樣化等特點(diǎn)，在進(jìn)行火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，除嚴(yán)格按照國(guó)家、地方、行業(yè)等相關(guān)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)外，往往還需要同時(shí)考慮建筑形態(tài)分布、業(yè)態(tài)類型以及物業(yè)管理劃分等因素。如：建筑用地過(guò)于狹長(zhǎng)，須考慮信號(hào)傳輸距離和管理人員響應(yīng)時(shí)間等因素；業(yè)態(tài)多且復(fù)雜，須考慮特殊業(yè)態(tài)對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的特殊要求；多個(gè)物業(yè)管理以及多家物業(yè)管理界面有交叉，須考慮設(shè)置多個(gè)消防控制室及設(shè)計(jì)合理的報(bào)警區(qū)域及聯(lián)動(dòng)控制邏輯等。

本文將重點(diǎn)對(duì)存在多個(gè)物業(yè)管理的大型綜合民用建筑的特點(diǎn)進(jìn)行分析，合理選擇火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)形式，使火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)跟建筑特點(diǎn)和物業(yè)劃分相適應(yīng)，做到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、權(quán)責(zé)分明，在預(yù)防和減少火災(zāi)危害、保護(hù)人身和財(cái)產(chǎn)安全等方面發(fā)揮科學(xué)、有效的作用。

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)置和報(bào)警形式的選擇

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)的前置條件，應(yīng)首先按GB 50016-2014《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2018年版）第8.4節(jié)相關(guān)規(guī)定判斷是否需要設(shè)置。

需要設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的，應(yīng)按GB 50116-2013《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)警規(guī)范》）的規(guī)定，確定合理的報(bào)警形式。

《報(bào)警規(guī)范》中有以下3種報(bào)警形式：區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)、集中報(bào)警系統(tǒng)、控制中心報(bào)警系統(tǒng)。需要說(shuō)明的是：

　　a.選擇集中報(bào)警系統(tǒng)或控制中心報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)對(duì)象，均應(yīng)設(shè)置消防控制室。

　　b.規(guī)范及對(duì)應(yīng)條文解釋中有關(guān)集中報(bào)警系統(tǒng)的描述“只設(shè)置一臺(tái)具有集中控制功能的火災(zāi)報(bào)警控制器和消防聯(lián)動(dòng)控制器”和“由于系統(tǒng)容量限制而設(shè)置了多個(gè)起集中作用的火災(zāi)報(bào)警控制器”提到火災(zāi)報(bào)警控制器（含聯(lián)動(dòng)型）的設(shè)置數(shù)量，設(shè)計(jì)中不能簡(jiǎn)單理解為凡是設(shè)置多于一臺(tái)火災(zāi)報(bào)警控制器含聯(lián)動(dòng)型的系統(tǒng)就是控制中心報(bào)警系統(tǒng)。

　　c.集中報(bào)警系統(tǒng)中規(guī)定的“一臺(tái)具有集中控制功能的火災(zāi)報(bào)警控制器和消防聯(lián)動(dòng)控制器”是集中報(bào)警系統(tǒng)的最小組成，實(shí)際設(shè)計(jì)中可以選用火災(zāi)報(bào)警控制器和消防聯(lián)動(dòng)控制器組合。“集中控制”和“集中作用”應(yīng)理解為一個(gè)起集中控制作用的系統(tǒng)平臺(tái)，報(bào)警信息、聯(lián)動(dòng)信息、確認(rèn)信息等能通過(guò)一套設(shè)備集中統(tǒng)一處理、顯示、傳輸和手動(dòng)操作的，即視為一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)。

多管理業(yè)態(tài)民用建筑中火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)要點(diǎn)

電氣設(shè)計(jì)師在進(jìn)行該類項(xiàng)目的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，如果僅僅考慮滿足相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)中的技術(shù)要求，而不考慮物業(yè)管理需求，那么該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)就有瑕疵，在以后的安裝、調(diào)試、系統(tǒng)維護(hù)以及消防安全管理等方面會(huì)存在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制邏輯混亂、管理權(quán)責(zé)不明等技術(shù)缺陷和安全隱患。

因此，該類型建筑在進(jìn)行火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)同時(shí)把物業(yè)管理界面劃分等作為重要的設(shè)計(jì)依據(jù)，并應(yīng)提醒本項(xiàng)目暖通專業(yè)和給排水專業(yè)設(shè)計(jì)師共同關(guān)注物業(yè)管理劃分的情形，以便在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)對(duì)防排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等進(jìn)行聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)時(shí)，確保報(bào)警信號(hào)傳輸和聯(lián)動(dòng)控制邏輯與物業(yè)管理劃分的范圍一致。

本文討論的該類型民用建筑，因規(guī)模大、建設(shè)分期等特征，又因存在多家物業(yè)管理劃分等因素，按規(guī)范要求應(yīng)設(shè)置多個(gè)集中報(bào)警系統(tǒng)，故采用控制中心報(bào)警形式，消防控制室可根據(jù)工程實(shí)際設(shè)置一處或者多處。

下面以某項(xiàng)目為例，詳細(xì)闡述多物業(yè)管理民用建筑中火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)關(guān)注的設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

　項(xiàng)目概況

　　該項(xiàng)目占地3.6萬(wàn)m2，總建筑面積20萬(wàn)m2，建筑高度185 m，其中地上12.4萬(wàn)m2，地下7.6萬(wàn)m2；地下2層，地上1~6層為裙房、7~42層為塔樓（其中含3個(gè)避難層）；地下室主要功能為商業(yè)配套、物業(yè)管理用房、車庫(kù)，裙房主要功能為商業(yè)、物業(yè)管理用房，塔樓主要功能為辦公、避難區(qū)。

　◎設(shè)計(jì)輸入條件的確定

　　設(shè)計(jì)開(kāi)始前須收集的前置輸入條件分為兩類：一類是外部條件，主要是指業(yè)態(tài)分布及物業(yè)劃分；一類是內(nèi)部條件，主要是指根據(jù)外部輸入條件，內(nèi)部各專業(yè)在建筑平面、防排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案和平面圖的具體體現(xiàn)。

　　a.外部輸入條件

　　物業(yè)管理劃分為2家：地下室和商業(yè)裙房為某商業(yè)管理公司管理（下稱物業(yè)A），自持；辦公塔樓、辦公塔樓豎向交通核心筒及一層大堂等為當(dāng)?shù)卣刭?gòu)自用管理（下稱物業(yè)B）。具體的物業(yè)劃分界面比較復(fù)雜，圖1為物業(yè)劃分示意圖。

　　圖1中：A1為物業(yè)A消控室（主控室，設(shè)置在1層）；B1為物業(yè)B消控室（分控室，設(shè)置在1層）；C為消防水泵房（物業(yè)A和物業(yè)B消防水泵房合用，消防水系統(tǒng)分設(shè)，設(shè)置在B1層）；D為機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與物業(yè)管理劃分交叉區(qū)域（物業(yè)B管理范圍為外輪廓投影范圍標(biāo)高±0.000以下層）。

　　b.內(nèi)部輸入條件

　　參與設(shè)計(jì)的各相關(guān)專業(yè)根據(jù)外部輸入條件進(jìn)行綜合分析，確定合理的系統(tǒng)方案，并征得建設(shè)方、各物業(yè)管理方的確認(rèn)。該項(xiàng)目各專業(yè)討論確定的設(shè)計(jì)原則如下：

　　a.建筑專業(yè)：不同物業(yè)管理劃分界面原則上以建筑防火分區(qū)物理隔斷為主。

　　b.給排水專業(yè)：消防水系統(tǒng)原則上按兩家物業(yè)分別設(shè)置兩套獨(dú)立的消防水系統(tǒng)，但系統(tǒng)設(shè)備共用消防水泵房和消防水池，消防水泵房和消防水池設(shè)置在物業(yè)A管轄范圍。

　　c.暖通專業(yè)：防排煙系統(tǒng)原則上按防火分區(qū)設(shè)置，同時(shí)兼顧消防水系統(tǒng)設(shè)計(jì)范圍以及物業(yè)管理劃分界面。

　　d.電氣專業(yè)：兩個(gè)物業(yè)分別設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的變配電系統(tǒng)（分別稱為物業(yè)A變電所和物業(yè)B變電所），消防設(shè)備和非消防設(shè)備供電可遵循物業(yè)劃分和就近供電原則，但非消防設(shè)備電源聯(lián)動(dòng)切除設(shè)計(jì)以及應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制設(shè)計(jì)，應(yīng)與其他消防設(shè)備的服務(wù)范圍一致。

　　因機(jī)電系統(tǒng)的特點(diǎn)，無(wú)法做到完全與建筑專業(yè)的物業(yè)劃分界面一致或嚴(yán)格做到一致的話，系統(tǒng)設(shè)計(jì)將不再經(jīng)濟(jì)合理，所以機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)不可避免地存在物業(yè)管理交叉問(wèn)題。

　◎消防系統(tǒng)主機(jī)房選址

　　該項(xiàng)目因物業(yè)B僅管理塔樓及對(duì)應(yīng)投影范圍內(nèi)較小范圍的地下室，地下部分無(wú)設(shè)置單獨(dú)消防水泵房的條件，故為物業(yè)B服務(wù)的消防水系統(tǒng)雖獨(dú)立設(shè)置，但消防水泵房與物業(yè)A合用，設(shè)置在物業(yè)A范圍內(nèi)。

　　該項(xiàng)目因管理方要求，消防控制室按物業(yè)管理劃分情況分別獨(dú)立設(shè)置，管理權(quán)則盡量分開(kāi)，所以在物業(yè)A和物業(yè)B管理范圍內(nèi)分別設(shè)置消防控制室，因合用的消防水泵房位于物業(yè)A管理范圍內(nèi)，所有確定物業(yè)A范圍內(nèi)的消防控制室為主控室。

　　消防控制室選址的其他要求按規(guī)范相關(guān)規(guī)定，在此不再贅述。

　◎火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)分析

　　報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)與聯(lián)動(dòng)控制對(duì)應(yīng)一致原則

　　該原則分兩個(gè)方面：一是聯(lián)動(dòng)控制觸發(fā)信號(hào)應(yīng)與對(duì)應(yīng)聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的服務(wù)范圍一致，稱為報(bào)警和聯(lián)動(dòng)的范圍一致；二是聯(lián)動(dòng)控制觸發(fā)信號(hào)與聯(lián)動(dòng)控制指令應(yīng)由同一個(gè)集中報(bào)警系統(tǒng)的火災(zāi)報(bào)警控制器接收和發(fā)出，稱為信號(hào)處理與控制指令發(fā)出的系統(tǒng)一致。

　　報(bào)警和聯(lián)動(dòng)范圍一致原則應(yīng)在設(shè)計(jì)之初通過(guò)專業(yè)間協(xié)調(diào)確定，也就是消防水系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等系統(tǒng)覆蓋范圍應(yīng)一致。

　　表1列明了本示例項(xiàng)目各消防系統(tǒng)的覆蓋范圍以及各系統(tǒng)對(duì)應(yīng)的狀態(tài)信息、報(bào)警信息處理與控制對(duì)應(yīng)的消防控制室。

　　信號(hào)處理與控制指令發(fā)出的系統(tǒng)一致原則體現(xiàn)在報(bào)警區(qū)域劃分、報(bào)警回路劃分以及聯(lián)動(dòng)控制邏輯編程等方面，應(yīng)確保一條報(bào)警信號(hào)作為聯(lián)動(dòng)控制觸發(fā)信號(hào)只交由一套集中報(bào)警系統(tǒng)的火災(zāi)報(bào)警控制器判斷處理并執(zhí)行聯(lián)動(dòng)控制，避免同一報(bào)警區(qū)域的報(bào)警信號(hào)由多臺(tái)火災(zāi)報(bào)警控制器同時(shí)處理響應(yīng)，更應(yīng)避免多個(gè)消控室之間的火災(zāi)報(bào)警控制器出現(xiàn)同時(shí)聯(lián)動(dòng)控制一臺(tái)消防設(shè)備的情況。

　　跨物業(yè)管轄范圍的機(jī)房與對(duì)應(yīng)服務(wù)范圍的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)“一致統(tǒng)一”原則

　　該“一致統(tǒng)一”原則是上述“報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)與聯(lián)動(dòng)控制對(duì)應(yīng)一致原則”的特殊情況。表2列明了本示例項(xiàng)目典型的消防設(shè)備機(jī)房中的報(bào)警信息、機(jī)房?jī)?nèi)各系統(tǒng)的狀態(tài)信息和聯(lián)動(dòng)控制信號(hào)等與各個(gè)消防控制室的邏輯對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　表2中消防水泵房為物業(yè)A和物業(yè)B兩個(gè)不同管理業(yè)態(tài)的共用消防水泵房（共用空間，消防水系統(tǒng)分別獨(dú)立設(shè)置），該機(jī)房?jī)?nèi)的消防電話分機(jī)應(yīng)與各消控室內(nèi)的消防電話主機(jī)對(duì)應(yīng)分別設(shè)置，消防水池液位信號(hào)也應(yīng)按消防水系統(tǒng)各自獨(dú)立的原則分別傳至各消控室，各消防水系統(tǒng)相關(guān)的聯(lián)動(dòng)信號(hào)、反饋信號(hào)、消防泵的直啟線等按表2不再贅述。該機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置的火災(zāi)探測(cè)器的報(bào)警信號(hào)按上述“報(bào)警系統(tǒng)內(nèi)報(bào)警信號(hào)與聯(lián)動(dòng)控制對(duì)應(yīng)一致原則”傳至主消控室即可。

　　表2中服務(wù)物業(yè)B中1層大堂的B1層排煙機(jī)房坐落在物業(yè)A的管轄范圍，該機(jī)房受物業(yè)A消防系統(tǒng)的覆蓋和保護(hù)。經(jīng)分析，該機(jī)房在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)有兩種設(shè)計(jì)方案：

　　a.方案1：該機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、設(shè)備聯(lián)動(dòng)及反饋信號(hào)、消防備用照明等均遵循“報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)與聯(lián)動(dòng)控制對(duì)應(yīng)一致原則”統(tǒng)一接至物業(yè)B分消控室，由分消控室判斷做出該機(jī)房?jī)?nèi)消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)控制指令，同時(shí)該機(jī)房?jī)?nèi)的報(bào)警信息傳至主消控室，由主消控室判斷做出對(duì)該機(jī)房區(qū)域進(jìn)行保護(hù)消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)控制指令。

　　b.方案2：該機(jī)房?jī)?nèi)所有消防設(shè)施及信號(hào)均接至物業(yè)A主消控室，同時(shí)該機(jī)房消防設(shè)備所服務(wù)的大堂區(qū)域的火災(zāi)探測(cè)器及排煙設(shè)備的聯(lián)動(dòng)控制及反饋信號(hào)亦應(yīng)同步接至物業(yè)A主消控室，統(tǒng)一由主消控室判斷做出與該機(jī)房相關(guān)的所有對(duì)應(yīng)消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)控制指令。

　　其他需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)：《報(bào)警規(guī)范》中規(guī)定的應(yīng)急廣播系統(tǒng)、防火門監(jiān)控系統(tǒng)等其他火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則可參照本文上述闡明原則實(shí)施。

　　《報(bào)警規(guī)范》規(guī)定的“消防聯(lián)動(dòng)控制器應(yīng)具有切斷火災(zāi)區(qū)域及相關(guān)區(qū)域的非消防電源的功能”，條文中的“相關(guān)區(qū)域”在設(shè)計(jì)中一般理解為火災(zāi)區(qū)域的相鄰樓層或相鄰防火分區(qū)，本項(xiàng)目中切斷火災(zāi)區(qū)域的非消防電源無(wú)疑義，但在物業(yè)劃分交接區(qū)域發(fā)生火災(zāi)時(shí)，相鄰區(qū)域涉及跨物業(yè)管理（跨消控室服務(wù)范圍）的，須由主消控室相應(yīng)的消防聯(lián)動(dòng)控制器發(fā)出切斷該區(qū)域非消防電源的聯(lián)動(dòng)控制信號(hào)，這在報(bào)警系統(tǒng)編程調(diào)試階段予以實(shí)現(xiàn)。

　◎火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)梳理及平面表達(dá)

　　各個(gè)消控室之間以及消控室與消防水泵房之間需要傳輸?shù)男盘?hào)線纜類型和數(shù)量較多，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)標(biāo)注清楚并確定合理的敷設(shè)方式和路由規(guī)劃。本文結(jié)合示例項(xiàng)目梳理了消控室之間以及各消控室與重要消防設(shè)備機(jī)房之間的主要信號(hào)傳輸類別，為類似項(xiàng)目的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)以及平面圖繪制提供參考。

　　圖2梳理了主要機(jī)房之間與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)相關(guān)的典型信號(hào)傳輸邏輯，更多復(fù)雜業(yè)態(tài)或更多物業(yè)管理模式項(xiàng)目均可參考。

　　圖2中符號(hào)含義如下：a為機(jī)房?jī)?nèi)探測(cè)器報(bào)警信號(hào)；b為機(jī)房?jī)?nèi)消防報(bào)警電話；c為系統(tǒng)中各種閥門聯(lián)控及反饋信號(hào)（1表示物業(yè)A消防水系統(tǒng)；2表示物業(yè)B消防水系統(tǒng)）；d為消防水池液位信號(hào)；e為消防設(shè)備直啟線（1表示物業(yè)A消防水系統(tǒng)；2表示物業(yè)B消防水系統(tǒng)）；f為所有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警信號(hào)和聯(lián)動(dòng)控制狀態(tài)信息；g為消防安全管理信息；h為報(bào)警狀態(tài)信息。

　　圖2中僅表達(dá)了火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)中的典型信號(hào)類型，實(shí)際工程設(shè)計(jì)中，各個(gè)消防控制室內(nèi)設(shè)置的消防控制室圖形顯示裝置應(yīng)能顯示《報(bào)警規(guī)范》附錄A規(guī)定的建筑物內(nèi)設(shè)置的全部消防系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的動(dòng)態(tài)信息和附錄B規(guī)定的消防安全管理信息，并應(yīng)為遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)留接口，同時(shí)應(yīng)具有向遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)傳輸附錄A和附錄B規(guī)定的有關(guān)信息的功能。

結(jié)語(yǔ)

大型多物業(yè)管理民用建筑在進(jìn)行火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，除嚴(yán)格按照國(guó)家、地方、行業(yè)等相關(guān)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)外，還應(yīng)根據(jù)建筑形態(tài)分布、業(yè)態(tài)類型以及物業(yè)管理劃分等因素確定合理的報(bào)警形式，并設(shè)置合理數(shù)量的消防控制室。

但實(shí)際的工程設(shè)計(jì)中，因各個(gè)機(jī)電系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)和成本因素，如果嚴(yán)格做到按物業(yè)管理界面劃分很可能并不經(jīng)濟(jì)，所以就避免不了各個(gè)機(jī)電消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與物業(yè)管理范圍存在交叉。

多物業(yè)管理交叉范圍內(nèi)的消防安全，一方面是按本文所述盡量在系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段確保其合理性，還應(yīng)確保后續(xù)消防安全管理的科學(xué)性。

多物業(yè)管理交叉范圍的消防安全管理應(yīng)由多個(gè)物業(yè)管理方按《中華人民共和國(guó)消防法》及地方政府相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，共同確定管理交叉區(qū)域的消防安全管理的主體職責(zé)方，制定詳細(xì)的消防安全管理辦法，約定和規(guī)范使用方和管理人的履責(zé)行為，確保消防安全無(wú)盲區(qū)，保障生命、財(cái)產(chǎn)安全。